16/05/2009 Montpellier quartier par quartier
 

Petit tour d'horizon des prix pratiqués intra-muros et dans les environs
1- L'Ecusson
App. anciens : 2 200-4 000 Euros/m2
Le haut de gamme
Quartier de l'Ecusson, les acquéreurs sont devenus très exigeants, et il y a beaucoup de demandes pour des biens plutôt haut de gamme. Les prix ont encore augmenté. Mais la clientèle locale n'achète plus dans ce quartier. Ceux qui tiennent à acquérir ou à rester dans le centre ancien revoient à la baisse leur ambition de surface de 20 à 25%. S'il y a du choix pour les grands appartements haut de gamme entre 400 000 et 650 000 euros, tout se négocie : un 100-m 2 avec 15 m2 de terrasse très design, dans un hôtel particulier de la rue Castillon, proposé à 445 000 euros, a reçu beaucoup d'offres a 400 000 euros. Dans un immeuble de la grand-rue Jean-Moulin, un duplex de 150 m2, rénovations haut de gamme et terrasse de plain-pied, a été mis en vente 680 000 euros mais finalement il se vendra à 600 000 euros. Donnant sur la cathédrale Saint-Pierre, un appartement de 180 m2 affiché 650 000 euros puis 550 000 euros est toujours à vendre depuis huit mois. Il y a peu de rotations sur les petites surfaces, dont le prix peut atteindre 4 000 euros/m2. Rue de l'Université, un studio de 17 m2 au rez-de- chaussée est à vendre 81 000 euros, et rue Jacques-Coeur, un F2 de 44 m2, également au rez-de-chaussée, est proposé 163 000 euros. Si l'on peut encore trouver des affaires «abordables» du côté de Candolle ou dans les rues Alexandre-Cabanel et Roucher, le mètre carré descend rarement au-dessous de 2 000 euros. D faut compter pas moins de 2 300 euros/m2 pour le moyen de gamme, et les appartements à rénover sont de plus en plus rares, certains pouvant atteindre 3 000 euros/m2

16/05/2009 DUREE DE VALIDATION DES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
 
Le communiqué du 22 janvier annule le précédent communiqué du 16 janvier 2007 qui laissait apparaître que le nouveau délai pour l’entrée en application des états parasitaires ne serait qu’au premier novembre 2007.
Par ce communiqué le ministère précise :
  • La durée de validité de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites prévue par le décret du 21 décembre 2006 est portée à 6 mois et que ce délai de 6 mois s’applique depuis le 23 décembre 2006, cette durée permettant dans la majorité des cas de fournir le même document à la promesse de vente et à l’acte authentique sans risque important d’évolution de l’état réel.
  • La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l’acquéreur d’un bien immobilier est de 10 ans. Ce diagnostic est obligatoire aux promesses de vente ou en cas d’absence de promesse à l’acte authentique depuis le 1er novembre 2006 pour la France métropolitaine.
  • La durée de validité de l’état de l’installation intérieure de gaz qui devra être joint à partir du 1er novembre 2007 aux promesses de vente ou en cas d’absence de promesse à l’acte authentique de vente des locaux d’habitation sera de trois ans.
  • La durée de validité du constat de risque d’exposition au plomb, est d’un an et reste inchangée, mais si ce constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction du 26 avril 2006, il n’y a pas lieu d’établir un nouveau constat lors de la vente.
  • La durée de validité de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévue à l’article 1334 -13 du code de la santé publique reste illimitée.
03/02/2009 Acheter sa résidence principale par le biais d'une SCI
 

Il est possible de bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières lorsqu'on vend sa résidence principale détenue par le biais d'une SCI. Une solution à retenir en particulier pour les familles recomposées.             

Lorsqu'un couple détient sa résidence principale en direct, c'est-à-dire en dehors d'une SCI (société civile immobilière), sa vente est exonérée d'impôt sur les plus-values. Longtemps, l'administration fiscale n'admettait pas l'exonération de la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale détenue par le biais d'une SCI (société civile immobilière). Pourtant à maintes reprises, la jurisprudence avait donné tort à l'administration fiscale. Finalement cette dernière a fini par céder en acceptant "de se rallier à ces jurisprudences" comme le précise le Bulletin officiel des impôts 8 M-1-00 N° 24 daté du 3 février 2000.

Depuis cette date, si la SCI vend le logement dont elle est propriétaire, l'associé ou les associés qui occupe(nt) le bien à titre de résidence principale, est ou (sont) exonéré(s) de l'imposition des plus-values immobilières. Pendant la détention de la résidence principale, le ou les associé(s) en profite(nt) gracieusement. D'autant qu'une société civile est autorisée à mettre à la disposition gratuite un bien résidentiel, à l'un ou à ses membres.

Si pour un bien commercial par exemple des locaux industriels, il est courant de réunir plusieurs associés, par exemple des amis ou des confrères au sein d'une SCI, le recours à cette structure pour l'achat d'une résidence principale est généralement fait par un couple. " D'ailleurs cette solution s'avère intéressante dans le cas des familles recomposées, en présence d'enfants de lits différents, explique Bertrand Savouré, notaire membre du Groupe Althémis à Paris. Si l'un des conjoints vient à disparaître, la SCI permet d'éviter l'indivision entre le conjoint survivant et les différents enfants". Et de poursuivre "Il existe d'autres cas de figure, notamment lorsque des frère et soeur ou des tiers partagent une résidence principale".

Attention, cette exonération de l'imposition des plus-values immobilières ne concerne que les associés habitant la résidence principale. Imaginons que l'un des associés ne l'occupe pas, il supportera la taxation à due concurrence de sa participation dans la SCI. Par ailleurs, cette exonération ne joue pas qu'en cas de vente du logement par la SCI. Elle joue également en cas de cession des parts de la SCI.

Malgré cet assouplissement fiscal pour la détention de la résidence principale, il ne faut pas oublier qu'une SCI - à la création comme en cours d'activité- implique de respecter des formalités modalités administratives, souvent lourdes pour de simples particuliers.

03/02/2009 Plus-value immobilière : les règles du jeu
 

La plus-value immobilière est un impôt à payer par le vendeur lors de la cession d'un bien à titre onéreux. Son calcul intègre différents paramètres et certains biens ne rentrent pas dans le champ d'application de la plus-value. Explications.

Définition

La plus-value est la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition. Elle résulte aussi de la différence entre le prix de vente d’un bien reçu par donation ou par héritage et celui indiqué dans un acte de donation ou de succession. Elle existe en cas de cession à titre onéreux.

Les biens imposables

-Les immeubles bâtis (appartements, maisons, fermes, propriétés…) ou non bâtis (terre, vignes, forêts…).
-les droits afférents aux immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes)
-les parts de sociétés immobilières

Les biens exonérés

- Les immeubles constituant l’habitation principale du vendeur ainsi que leurs dépendances immédiates
- Les immeubles frappés d’expropriation et pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée.
- Les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées.
- Les immeubles dont le prix de cession est inférieur à 15 000 euros.
- Les immeubles détenus depuis plus de 15 ans
- Les parts de sociétés immobilières détenues depuis plus de 15ans
- Une exonération particulière est prévue pour certains contribuables non-résidents et varie en fonction des conventions passées entre La France et le pays dans lequel vit le contribuable.

La détermination de la plus-value

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Mais certains éléments viennent de déduction. En ce qui concerne le prix de cession, celui-ci peut être réduit du montant de la TVA acquittée par le vendeur. Il suffit alors de présenter le justificatif. Un certain nombre de frais, à la charge du vendeur comme la réalisation des diagnostics obligatoires (métré Carrez, diagnostic de performance énergétique, et dans certains cas amiante, plomb, termites, diagnostics de gaz et d’électricité…)peuvent être retranchés. En cas de crédit et d’hypothèque, le vendeur bénéficie aussi du remboursement des frais de mainlevée. Si le bien a été acquis par donation et que les frais de donation ont été payés par le donataire, le montant des droits peut être déduit. Par ailleurs, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent aussi venir en déduction soit pour leur montant réel sous certaines conditions, soit forfaitairement à 15% du prix d’acquisition sous réserve que le bien soit détenu au moins depuis cinq ans et qu’il s’agisse d’un immeuble bâti.

Les abattements

Deux abattements entrent en ligne de compte. D’une part, l’abattement de 1 000 euros. D’autre part, celui pour durée de détention qui est de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année.

Un taux unique de 27%

Une fois les abattements et minorations déduits du prix de cession, un taux forfaitaire de 16% est appliqué auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 11%.

Un prélèvement à la source

C’est le notaire qui effectue le calcul de la plus value et qui effectue le règlement. Il déduit du prix de vente les plus-values et verse cette somme à la conservation des hypothèques lors de la publication de l’acte notarié. Le vendeur n’a donc qu’à signer les papiers fournis par le notaire.

03/02/2009 L'immobilier en baisse ?
 

La hausse des prix et un accès plus difficile au crédit expliquent l'essouflement du secteur

Le net ralentissement de l'immobilier en France se confirme, avec un effondrement des ventes de logements neufs au premier trimestre et une chute du nombre des mises en chantier.
Les ventes de logements neufs ont chuté de 27,9 % en un an au premier trimestre, à 26 700 unités, a annoncé hier le ministère de l'Ecologie. Cette baisse, qui a affecté 18 des 22 régions de la France métropolitaine, est particulièrement sensible dans le Limousin (- 64,8 %), la Lorraine (- 68,4 %) et l'Auvergne (- 67,9 %).

Pour Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), « c ette baisse des ventes est liée à un retrait marqué des investisseurs en logement locatif ». L es promoteurs immobiliers sont restés prudents, réduisant le nombre de mises en vente au premier trimestre, de 19,3 % par rapport au quatrième trimestre 2007.
Même morosité du côté des mises en chantier qui ont baissé entre février et avril de 18,8 %, à 80 084 unités.
Quant aux permis de construire, ils ont reculé, en France, de 16,3 % en trois mois, à 115 507 unités. Toutes les régions sont affectées, sauf la région Rhône-Alpes.

« Le marché du logement s'affaisse », estime Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques au cabinet Xerfi. « Le neuf est sur la mauvaise pente, l'ancien aussi. L'économie française a perdu l'un de ses plus fidèles soutiens, notamment en matière de créations d'emplois », a-t-il jugé. De son côté, la Fédération française du bâtiment (FFB) s'inquiète d'éventuelles répercussions sur la profession.« Si la tendance négative se confirme, les petites entreprises du secteur seront touchées les premières » , a regretté son vice-président Didier Ridoret.

Plusieurs raisons sont avancées pour expliquer cet affaissement : les ménages auraient de plus en plus de difficultés pour obtenir un crédit à des taux satisfaisants depuis la crise financière. En outre, la hausse des prix de vente s'est poursuivie en 2007, ce qui a refroidi les investisseurs. Pour M. Mirlicourtois, si la tendance se confirme, « moins de 100 000 ventes devraient être conclues cette année, contre 127 429 en 2007 ».

03/02/2009 crédit et emprunt
 
Contrairement aux rumeurs qui circulent depuis la crise des subprimes selon lesquelles les banques prêteraient moins facilement qu'avant aux acquéreurs de logement, la Banque de France, dans son étude du 9 mai, « observe une quasi-stabilité des critères d'octroi et prévoit de laisser leurs critères inchangés pour le second semestre ». Et si le ralentissement de la demande de crédit se ralentit au premier trimestre 2008, c'est essentiellement en raison de la hausse des taux d'intérêt et des prix qui font hésiter les ménages à franchir le pas de l'accession.
03/02/2009 IMMOBILIER ET TAUX D'INTERET
 

Alors que le secteur résidentiel marque une pause, l'évolution des taux d'intérêt et la création de l'hypothèque rechargeable auront une incidence sur le marché immobilier
Un ralentissement en douceur du marché immobilier avec un atterrissage des prix " prévoit François Drouin, président du directoire du Crédit Foncier de France 


Certains s'inquiètent d'un possible retournement du marché immobilier français. Partagez-vous leurs inquiétudes ?
Pour la première fois depuis un certain temps, on a observé en France cet été une réduction incontestable du volume des ventes du neuf sur le marché des particuliers. En juin-juillet, il a baissé de 8% par rapport à la même période de 2005. Mais les volumes restent encore très élevés. Les prix n'ont pas encore baissé même s'ils vont suivre. Et surtout le marché reste sain, alimenté par de vrais acheteurs à la recherche de logements et non par la spéculation comme dans les années 90. Nous prévoyons donc un ralentissement en douceur du marché avec un atterrissage des prix.
Malgré ce ralentissement, 2006 devrait s'achever en progression par rapport à 2005.Car le début de l'année a été très fort. De plus, le neuf étant très marqué par rapport les investissements fiscaux, il n'est pas encore exclu de voir un redémarrage en décembre. La situation n'est donc pas du tout inquiétante. D'autant que le ralentissement ne concerne que les volumes dans le neuf mais ne touche pas du tout l'ancien. Et, qu'à plus long terme, le besoin en logement est nourri par des fondamentaux démographiques et sociologiques. L'évolution démographique a été mal évaluée.
Les projections tablaient sur une soixantaine de millions de Français, alors que nous sommes près de 70 millions. Ajoutez à cela l'allongement de la durée de vie et les nouveaux modes de vie induits notamment par l'introduction du TGV et la multiplication des divorces. Résultat : le nombre de ménages individuels augmentent. D'après nos calculs, un divorce provoque ainsi une demande 0,7 logement supplémentaire. Après les chocs successifs de la reconstruction, de l'immigration et de l'urbanisation, on pensait qu'il suffirait de construire 350.000 logements par an et de renouveler. Mais le choc sociologique en cours crée une demande insatisfaite. Cela alors que 530.000 logements ont été construits en France l'an dernier.


Quelle sera l'incidence de la remontée des taux courts ?
Beaucoup ont voulu profiter des taux historiquement bas et cela a contribué à la montée des prix. La remontée des taux courts devrait contribuer à calmer le jeu sur les marchés que les banques centrales européennes estiment en surchauffe, l'Espagne et la Grande Bretagne notamment ainsi que, dans une moindre mesure, la France. En ayant un impact sur le niveau d'activité du crédit, elle aura fatalement un impact sur notre activité. Tant que les hausses sont de 25 centimes, cela ne jouera pas.
Si le seuil psychologique de 5% est franchi en revanche, on peut imaginer un ralentissement de quelque 20% de l'activité. Tant que les taux restent autour de 4-4,25%, il est en effet possible d'allonger la durée des prêts en compensation. Jamais les prêts n'ont été à aussi long terme. Dans les faits toutefois, la durée réelle des prêts raccourcit. Les emprunteurs souscrivent des prêts à 20 ans, 25 ans, 30 ans mais en sachant qu'ils auront revendu dans sept ans pour acheter ailleurs. Leur logique est plus financière. Actuellement, les emprunteurs remboursent mais on a atteint une limite à l'endettement. Une remontée des taux de l'ordre de 1 à 1,5 aurait inévitablement un impact car on a atteint une limite à l'élasticité du marché.


Croyez -vous possible une éventuelle généralisation du crédit hypothécaire en France?
La France fait un peu exception par rapport aux autres pays d'Europe dans le domaine du crédit hypothécaire. Celui-ci y est peu pratiqué en raison du coût beaucoup trop élevé de l'hypothèque et de sa complexité. Un effort de réduction du prix de l'hypothèque a certes été fait en divisant les frais de notaire par deux. Mais son calcul reste si complexe qu'il faut généralement près d'un an au notaire après le versement d'une provision pour vous communiquer le montant réel de l'opération. Ce montant est de surcroît différent selon qu'il s'agit de l'achat d'un bien neuf ou ancien.
Au Portugal en revanche, l'hypothèque se résume à un formulaire facturé 350 euros. Développer l'hypothèque en France serait une excellente idée mais il faudrait donc d'abord en abaisser le coût. Il faudrait aussi adapter les textes sur la logique du prêt. En France, un banquier ne regarde pas le bien qui est l'objet du prêt, mais la capacité à rembourser de l'emprunteur car il est tenu par la réglementation à une obligation de conseil. S'il prête à quelqu'un qui n'a pas cette capacité, y compris un personne disposant d'un patrimoine important mais sans revenus stables, il peut-être poursuivi en justice pour défaut de conseil. En Grande Bretagne ou en Allemagne, en revanche si l'emprunteur n'a pas de revenus mais apporte en hypothèque un bien magnifique, il peut obtenir un prêt.. Faisons des choses simples et pas chères et l'hypothèque se développera car c'est un moyen efficace d'obtenir de l'argent moins cher sur le marché financier.
D'ici là, pour drainer l'argent de l'hypothèque les banques françaises ont imaginé la caution. Mais ce n'est qu'un ersatz de l'hypothèque. Quelques aménagements positifs ont également eu lieu avec la création du reverse mortgage et de l'hypothèque rechargeable qui sont des moyens de rendre les biens immobiliers plus liquides pour des investisseurs français préférant généralement la pierre à la Bourse. On avance donc dans le bon sens mais en restant timide. L'hypothèque rechargeable ne peut par exemple être rechargée qu'à son niveau d'origine. Si dix ans après l'achat l'emprunteur souhaite recharger à 120% du niveau d'origine son hypothèque et que son banquier est d'accord pourquoi ne le pourrait-il pas ? Le plafonnement imposé en France ne s'adapte pas du tout aux variations économiques et notamment à l'évolution des taux.

03/02/2009 Loi Scellier
 

Pour soutenir l'investissement locatif privé, les parlementaires viennent de voter un nouveau dispositif. Bien que le dispositif Robien assorti d'un amortissement perdure, les investisseurs peuvent, à compter du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif consistant en une réduction d'impôt. Voici ce qu'il faut retenir.

La commission mixte paritaire a tranchée et a pris position en faveur de l'amendement Scellier, instaurant une nouvelle réduction d'impôt égale à 25% du montant du bien immobilier. La commission mixte paritaire a aussi étendu ce nouveau dispositif aux logements anciens réhabilités.

Comment fonctionne la loi Scellier dite « nouvelle loi Robien » ?

A partir du 1er Janvier 2009, les investisseurs pourront choisir entre la Loi Scellier, dite nouvelle loi Robien et la loi Robien dans sa forme actuelle. La principale différence entre les deux dispositifs réside dans le mécanisme de réduction d'impôt. Pour la loi Scellier il s'agit d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant investit, pour la Loi Robien c'est le mécanisme de l'amortissement du bien qui permet de réduire son revenu imposable et donc ses impôts.

L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit donc un nouveau dispositif, la loi Scellier, afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. Avec le nouveau dispositif Scellier, les contribuables bénéficieront d'une réduction d'impôt de 25% de la valeur du bien pour tout investissement réalisé en 2009 et 2010, puis 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. La base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000 euros, soit une réduction d'impôt maximale de 75 000 euros (pour 2009 et 2010), puis 60 000 euros (pour 2011 et 2012). La réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans. L'application de la réforme de la loi Robien est limitée à un investissement par an. La réduction d'impôt ne s'appliquera donc qu'une seule fois en cas d'acquisition, de construction ou de transformation par année d'imposition. A noter qu'il sera possible de proroger la défiscalisation de 6 ans à raison de 2 fois 3 ans pendant lesquels l'investisseur défiscalisera 2% du prix du bien par an. A titre d'exemple, ce nouveau mécanisme permettrait, pour un achat de 150 000 euros de défiscaliser en moyenne 4166 euros par an sur 9 années consécutives. Un avantage fiscal non négligeable...

La réforme prévoit enfin de réserver l'avantage fiscal aux zones géographiques dites « tendues », c'est-à-dire celles ou l'offre et la demande sont en déséquilibres. Les investissements seront donc possible dans les zones A, B1 et B2 identiquement à législation actuelle. La commission mixte paritaire a donc exclu la zone C de la loi Scellier, même si cette zone restera accessible aux logements anciens qui font l'objet d'une réhabilitation. Dernier point important, la réduction d'impôt n'est pas cumulable avec les amortissements déductibles de la loi Robien et de la loi Borloo.

En résumé, l'actuel système Robien avec son système d'amortissement du prix du bien (avantageux pour les personnes ayant une tranche d'imposition élevée) perdure pour les investissements réalisés en 2009. Libre ensuite à l'acheteur d'opter pour la formule la plus avantageuse pour lui. Avec la loi Scellier, la TMI (tranche marginale d'imposition) n'a plus d'importance puisque la réduction d'impôt de 25% est forfaitaire. Lorsque la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable cette même année, le différentiel peut être imputé sur l'impôt à payer des années suivantes et cela jusqu'à la sixième année.

La réforme de la loi Robien, qui devrait progressivement devenir la loi Scellier, est faite pour dynamiser le secteur de l'immobilier locatif qui connait une fin d'année 2008 très difficile. De nombreux corps de métier son touché par cet effondrement du marché immobilier, et cette réforme pour 2009 arrive à point nommé pour redonner au secteur locatif un peu de couleur. En instaurant une réduction d'impôt forfaitaire, le nouveau dispositif Scellier va dans le bon sens. Il ne reste plus désormais que la publication au journal officiel dans les prochains jours.

 
 
 
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