L' « avant » d'avant-contrat peut induire en erreur. Les signataires de la promesse de vente ou du compromis de vente s'imaginent que c'est le contrat qui engage, et que l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. Erreur, l'avant-contrat, qui détermine les conditions de vente, entraîne des obligations importantes. Les contractants doivent donc prendre toutes les précautions. Inquiet ? SeLoger vous aide à éviter les pièges !
      Approuver, c’est signer : la signature du contrat de vente

      Ce n’est pas parce que l’avant-contrat crée des obligations importantes pour les deux parties que l’acheteur et le vendeur doivent décider de s’en passer. Certes, légalement, la signature d’un avant-contrat n’est pas obligatoire mais elle est, dans la pratique, indispensable parce que l’avant-contrat de vente porte à la connaissance de l’acquéreur des informations dont il ne dispose généralement pas, notamment sur les servitudes ou sur l’existence d’un droit de préemption, d’un acheteur prioritaire pouvant rafler le bien convoité.

      Toujours d’un point de vue théorique, la rédaction de l’avant-contrat de vente par un professionnel, n’est pas obligatoire, mais dans la pratique, c’est indispensable, le contrat définitif, c'est-à-dire l’acte authentique, reprenant en principe les termes de l’avant-contrat pour les confirmer et officialiser le transfert de propriété. Finalement, la pure formalité, c'est l'acte authentique de vente, puisqu'il clôt l'affaire dans son ensemble.
      Étant donné la complexité de la matière et, rappelons-le, l’importance des engagements pris, ne pas faire appel à un notaire ou à un agent immobilier serait tomber dans un piège !
      Promesse de vente : première forme d’avant-contrat

      L’avant-contrat peut être une promesse de vente. Elle peut être soit rédigée sous la forme d’un acte notarié, soit prendre la forme d’un acte simple. Quand la promesse de vente est rédigée sous la forme d’un acte simple, elle doit impérativement être enregistrée au centre des impôts dans les 10 jours qui suivent sa rédaction. Sinon, vous être pris au piège : la promesse de vente est frappée de nullité ! Et pour éviter toute contestation, déposez la promesse de vente chez le notaire.
      Compromis de vente : deuxième forme d'avant-contrat

      L’avant-contrat de vente peut aussi être une promesse synallagmatique de vente, autrement dit un compromis de vente. Dans ce cas, l’avant-contrat est un acte de vente avec début d’exécution puisque les deux parties sont engagées de manière irrévocable, c'est-à-dire que le vendeur promet de vendre son bien au candidat qui promet d’acheter ! En contrepartie de l’engagement du vendeur, l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Que ce soit l’acheteur ou le vendeur, si l’une des deux parties engagées renonce à la transaction immobilière, alors la partie lésée peut l’y contraindre par voie de justice et exiger de surcroît des dommages et intérêts !
      L’avant-contrat : le bénéfice du délai de rétractation

      L’acquéreur qui signe l’avant-contrat peut encore changer d’avis : il bénéficie en effet du délai de rétractation pour renoncer à son achat. Mais attention !, pour ne pas vous faire piéger, vous devez respecter un délai de 7 jours. Si vous renoncez à acheter, vous devez bien entendu en informer le vendeur. L’acte d’huissier ou la lettre recommandée avec A.R. sont les deux moyens que vous pouvez employer pour le faire.
      Avant-contrat et indemnité d’immobilisation

      La prévision du versement d’une indemnité d’immobilisation n’est pas un piège quand le logement est neuf ou en état futur d’achèvement ou quand le vendeur est un professionnel. Mais ce n’est pas parce que l’indemnité d’immobilisation est légale qu’elle vous paraît forcément légitime. Alors l’indemnité d’immobilisation s’explique. Le propriétaire du bien immobilier, le promettant, donne avec la promesse unilatérale de vente une option sur le bien au candidat acheteur. En cosignant, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse de vente, c'est-à-dire qu’il a le droit d’acheter ou non le bien pendant un délai clairement précisé. L’option sur le logement, en contrepartie, donne droit au promettant à l’indemnité d’immobilisation.
      À combien se monte l’indemnité d’immobilisation ? Généralement à 10% du prix de vente.
      Sommes versées, sommes récupérées

      L’acheteur peut récupérer les sommes éventuellement versées. Mais pour récupérer l’argent versé, il y a des conditions ! L’acheteur ne peut récupérer les sommes versées qu’à condition de s’être rétracté dans les délais. Dans le cas du droit de rétractation exercé dans les délais, l’acheteur doit récupérer les sommes qu’il a versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
      La levée d’option, comment ça marche ?

      Tout d’abord, définition de la levée d’option ! Quand le bénéficiaire choisit de lever l’option qui lui a été attribuée, le bénéficiaire exerce son droit d’acquisition.
      Ensuite, l’option sur le bien, ça marche de plusieurs façons !

      Le candidat à l’acquisition lève l’option dans le délai imparti ? La vente est alors conclue. Il ne lui reste plus qu’à être formalisée par l’acte authentique.

      Toutes les conditions de la promesse de vente ne sont pas réalisées ? Ce n’est pas la faute du bénéficiaire qui récupère alors son indemnité d’immobilisation dans un délai de 3 mois.

      Le candidat à l’achat ne lève pas l’acquisition ? Une fois passée la date-limite, le propriétaire n’est plus tenu de réserver son bien : il peut le proposer à un autre candidat. De plus, le vendeur est en droit, selon la loi SRU, de conserver l’indemnité d’immobilisation car la vente n’est pas conclue du fait du vendeur alors que toutes les conditions sont réalisées.

      Le bénéficiaire cède sa promesse de vente à un tiers ? Sauf clause contraire, c’est possible. Dans ce cas, le tiers se substitue au bénéficiaire initial de la promesse de vente qui peut alors récupérer son indemnité d’immobilisation.
      Faire face à ses obligations : zoom sur le vendeur

      Avant que le bénéficiaire ne lève l’option, le propriétaire renonce à vendre son bien ? Si le bénéficiaire lésé ne peut pas obliger le propriétaire à vendre son bien, il est quand même en droit d’exiger des dommages et intérêts. La demande de dommages-intérêts ne peut se faire qu’après avoir levé officiellement l’option dans les délais. De plus, le propriétaire n’ayant pas fait face à ses obligations, l’indemnité d’immobilisation est remboursée à l'acquéreur.

      Le propriétaire vend à un tiers pendant le délai clairement précisé et avant la levée de l’option ? Dans ce cas aussi, le bénéficiaire est en droit d’exiger dans les mêmes conditions des dommages et intérêts. Ici aussi, l’indemnité d’immobilisation est remboursée.

      Le vendeur refuse de vendre alors que le bénéficiaire a levé son option, exerçant ainsi son droit d’acquisition ? L’acquéreur peut alors, outre les dommages et intérêts qu’il peut réclamer, obliger le propriétaire à vendre son bien ! Pourquoi ? Parce que dans ce cas-ci, la levée d’option a eu lieu. Or la levée d’option suffit seule à conclure légalement la transaction. Le jugement du tribunal peut faire office d’acte authentique. Et l’indemnité d’immobilisation ? Remboursée, bien évidemment !
      Clauses restrictives empêcheraient exécution du contrat

      Comme nous l’avons dit précédemment, et au risque de nous répéter, l’avant-contrat engage. Mais certaines clauses dans l’avant-contrat permettent d’empêcher l’exécution du contrat définitif. Ces clauses sont dites restrictives. Les parties décident librement de leur rédaction, sauf concernant l’acquisition financée par un emprunt. Ainsi, la clause concernant l’obtention d’un prêt est obligatoire, tellement obligatoire qu’elle s’applique même si elle ne figure pas dans les clauses de l’avant-contrat : « L’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion (…) du contrat pour lequel le prêt est demandé ». Si le candidat acheteur n'obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus, il est délié de son engagement. L'échec de la transaction n'étant pas de son fait, il récupère intégralement son indemnité d'immobilisation ou son dépôt de garantie.
      Les clauses de dédit : renoncer a un prix

      La clause de dédit, surtout utilisée dans les compromis de vente, parce que les parties y sont engagées de manière irrévocable, permet à chaque partie de se désengager malgré la forme de l’avant-contrat moyennant le règlement du dédit, c'est-à-dire d’une somme fixée à l’avance.

      Le versement d’arrhes peut avoir le même effet que le dédit : l'acheteur peut renoncer à l’acquisition en perdant naturellement les arrhes. Le propriétaire, quant à lui, s’il change d’avis, doit verser le double des arrhes pour pouvoir renoncer à la vente.

La stabilisation des taux à long terme des marchés financiers à un niveau nettement inférieur à celui connu en milieu d’année 2007 est liée à six principaux facteurs :

* la politique de la Banque Centrale Européenne (BCE) : compte tenu des risques d’inflation (qui a atteint 3,1 % en décembre 2007, largement au dessus de l’objectif de 2 % qu’elle s’était fixée), il est probable que la BCE augmente son taux d’intervention au cours des prochains mois. Cette politique rassure les marchés financiers sur les perspectives d’inflation à long terme et contribue à assagir les taux d’intérêt ;

* les performances des marchés boursiers : elles sont extrêmement volatiles et l’année 2007 a été particulièrement mouvementée. En France, le CAC 40 a connu deux périodes de très forte baisse et l'année s’est terminée sur une stabilisation. Dans ces circonstances, les investisseurs privilégient la sécurité des placements en obligations, ce qui contribue à faire baisser les taux à long terme ;

* la situation économique américaine : il semble qu’une récession se dessine aux Etats-Unis, le taux de chômage a atteint 5 % après s’être stabilisé pendant plusieurs années entre 4,6 % et 4,7 %. Les créations d’emploi ont baissé de moitié entre l’année 2006 et l’année 2007, et cette tendance devrait se poursuivre. Les derniers indicateurs de production industrielle montrent également une baisse. Cet environnement devrait pousser la Banque fédérale américaine (FED) à baisser ses taux d’intérêt, réduira la demande de financement des entreprises et entraînera ainsi une baisse des taux améraicains à long terme ;

* le marché immobilier américain connaît sa crise la plus grave depuis plus de 11 ans : les prix de l’immobilier ont globalement baissé d’environ 6 %, tandis que les constructions de maisons neuves ont baissé de plus de 29 %. Les particuliers utilisent la valeur de leur bien immobilier comme source de financement pour leur consommation, et cette source de financement (à l’exception des lignes de crédit déjà accordées mais non utilisées) va être amenée à baisser, ce qui pénalisera la consommation (qui représente environ 70 % de l’économie américaine). La valeur de l’immobilier joue également un rôle significatif dans la confiance des ménages américains, qui en sera nécessairement affectée ;

* la politique de la FED : on rappellera que la banque fédéral américaine avait augmenté ses taux d’intérêt à un niveau beaucoup plus élevé que la BCE en début d’année 2007 (5,25 % contre 4 %). Elle est donc maintenant poussée à faire évoluer ses taux d’intervention de manière plus forte pour éviter ou réduire les risques de récession. Contrairement à la BCE qui insiste sur les risques d’inflation qu’elle veut combattre à tout prix, la FED craint un retournement de conjoncture et souhaite l’enrayer de manière assez significative en baissant son taux d’interêt. Elle sera donc certainement amenée à réduire son taux d’intervention de manière répétée au cours des prochains mois. Dans cet environnement économique qui s’annonce assez difficile (la croissance économique américaine pourrait être proche de 1 % en 2008), les taux d’intérêt à long terme américain sont fortement orientés à la baisse ;

Les taux des crédits immobiliers ont augmenté de manière très significative durant l’année 2007 (passage de 3,90 % à 4,75 % environ pour un emprunt immobilier à 20 ans soit 0,85 % de hausse). Cette hausse a entraîné une augmentation des mensualités d’environ 7 % durant l’année 2007 pour un même montant d’emprunt.

Durant l’année 2008, cette hausse devrait se ralentir très fortement et ne devrait pas excéder 0,15 % sur l’ensemble de l’année. On devrait ainsi observer une hausse des mensualités de seulement 1 % environ sur l’année 2008.

L’Hérault
1500 arrivants à Montpellier chaque mois, 500 à Béziers… Les raisons du succès sont multiples : Paris à quatre heures en TGV, Barcelone à deux heures en voiture, la présence de la mer et la proximité de la montagne… Mais aussi un pôle étudiant parmi les premiers français (à Montpellier) et une bonne communication vers l’extérieur. Les Héraultais ne tarissent pas d’éloges sur la région : il semblerait que l’on y vive bien.

Montpellier Montpellier figure parmi les villes du sud les plus dynamiques. Avec un climat doux et une position rêvée, à vingt minutes de la mer et une heure des stations de ski, on comprend qu’elle accueille 1500 arrivants par mois. Quant aux investisseurs, qui peuvent attendre un retour de 5 % sur le locatif, ils ne perdent jamais de vue la possibilité d’une installation dans les années à venir. L’immobilier a subi une hausse de 50 % depuis l’an 2000 (40 % sur les maisons, 60 % sur les appartements). Il s’avère plus intéressant d’acheter que de louer surtout dans des quartiers en pleine évolution comme La Croix d’Argent et Figuerolles. La spéculation, de plus en plus difficile, porte sur l’ancien que l’on rénove et offre de 10 à 20 % de plus-value. Aujourd’hui, le marché se montre plus rationnel que par le passé et la reprise, plus intense depuis janvier, une période sur laquelle on enregistre trois fois plus d’acquéreurs que sur les quatre mois précédents.

Le littoral héraultais, avec ses cent kilomètres de côtes et ses treize ports, reste l’un des mieux protégés de la Méditerranée ; les territoires naturels ayant presque tous été acquis par le Conservatoire du Littoral et des Espaces Lacustres. En avançant dans les terres, on trouve la plaine du Languedoc, qui a vu les Romains planter la vigne et l’olivier, et le siècle des Lumières s’enrichir de beautés architecturales… Ici coule le Canal du Midi, plus loin s’étend le lac rouge du Salagou. Viennent ensuite les coteaux, les villages perchés, les châtaigneraies. Les amoureux de Dame Nature s’en donnent à cœur joie, découvrant les Gorges de la Vis, grimpant au sommet du Caroux et profitant de haltes dans les nombreux gîtes. Restent les villes, témoignages vivants des siècles passés, offrant une qualité de vie encensée par tous.

« Le choix caractérise l’offre montpelliéraine »,  Marché de l’appartement par excellence, l’endroit abrite le très central et recherché quartier de L’Écusson. L’ancien que l’on situe au début du XIXe siècle s’y épanouit d’une belle manière. Très peu de programmes neufs exceptés quelques petits immeubles et l’ensemble Saint-Charles. Le mètre carré rénové atteint les 3000 € ; le neuf vaut entre 3200 et 3400 €. Outre la pénurie de produits et les problèmes de stationnements (avec l’Opération Grand Cœur, les voitures se voient cantonnées dans des parkings aux abords du quartier), il convient de signaler le fort droit de préemption de la mairie sur le mètre carré à rénover. Une mesure tendant à favoriser l’accession de tous au logement. Arceaux, à l’ouest du précédent, et Boutonnet, au nord, possèdent eux aussi leurs adeptes. Si le second affiche les mêmes prix que L’Écusson, de petites surfaces justifiées par la proximité des facultés et quelques maisons de ville, le premier s’avère légèrement inférieur en coût. Une maison de 100 m2 rénovée avec 30 m2 de cour vaut 380.000 € à Boutonnet. 120 m2 sur 300 m2 de terrain s’acquièrent à 420.000 € aux Arceaux. Au sud-est, Port Marianne, Antigone et Richter assistent au fort développement du neuf, organisé en collectif dans la majorité des cas, entre 3000 et 3500 € du mètre. Ici, on voisine avec le centre, la mer et les autoroutes. La Croix d’Argent, au sud-ouest, bientôt accessible par la Ligne 2 du tramway, bénéficie également d’une situation appréciable, à quelques encablures du centre, des axes routiers et d’une zone commerciale. Le mètre neuf s’obtient entre 2000 et 3000 €. On y observe aussi des constructions des années 70 et 80. Le lieu est en pleine évolution et présente une diversité intéressante. La maison de 100 m2 sur 300 m2 de terrain oscille entre 280.000 et 320.000 €. Le locatif obéit aux mêmes logiques : la pénurie porte sur le centre-ville, Boutonnet et Beaux-Arts, et le mètre carré se négocie entre 10 et 13 € par mois. Les amateurs de villas optent pour le nord de la cité : Montferrier-sur-Lez, Saint-Clément-de-Rivière et Saint-Gely-du-Fesc. Les maisons développent 200 m2 sur 2000 à 3000 m2 de terrain. Sommet de colline et vues dégagées à Montferrier ; lotissement de luxe dans une pinède à Saint-Gely. Pour 200 m2 neufs sur 3000 m2 dans le Domaine des Vautes, il convient de débourser 1 M €. Saint-Jean-de-Vedas occupe la deuxième place du classement. Au nombre des plus : un petit centre historique, la proximité des axes routiers et l’arrivée prochaine du tramway. Le produit moyen accuse 120 m2 sur 700 m2 et date des années 1980 à 2000. Compter entre 350.000 et 400.000 €. Le haut du panier, on le trouve à Sigales. Lattes abrite de nouvelles constructions, des terrains de 500 m2 et des maisons de 120 m2, entre 360.000 et 400.000 €. Comparable à Saint-Jean-de-Vedas, le tram en moins, il y a Juvignac.

La Petite Camargue
Ces dernières années, on assiste au développement de l’axe  Montpelier-Nîmes. Monsieur travaille dans la capitale de l’Hérault, Madame exerce dans la ville gardoise, et le couple emménage tout naturellement au sud de l’autoroute reliant les deux cités. Le paysage est plat et s’étend du littoral méditerranéen à l’intérieur des terres. Les villages qui composent la Petite Camargue séduisent malgré la zone inondable, offrent une qualité de vie et présentent des coûts inférieurs de 30 % par rapport à ceux de Montpellier.
Si Montpellier consacre une large part de son marché à l’appartement, la diversité reste de mise. Là, l’immobilier connaît les rythmes effrénés des secteurs les plus dynamiques.

Depuis un bon mois, les crédits à taux révisable appelés aussi taux variable sont mis à l'index. Et notamment ceux qui n'étaient pas « capés » par un butoir permettant de ne pas dépasser un certain plafond à la hausse comme à la baisse. Et donc proposés à taux défiants toute concurrence et dans un jargon bancaire difficilement compréhensible. En cette période de hausse, ces prêts voient une augmentation de près de 20 % des mensualités... un cauchemar pour les emprunteurs s'étant portés acquéreurs dans les années 2004/2005 lorsque le crédit était à son minimum. Selon l'Observatoire Crédit Logement-CSA, ces prêts à taux variables représentent près de 20 % de la production des prêts à plus de 30 ans contre moins de 3 % de la production inférieure à 20 ans. Et donc toujours un produit d'appel pour des projets à la limite de l'endettement délicat.

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6- Mauguio
2 300-3 500 Euros/m²
Rien pour les petits budgets

A 12 kilomètres de Montpellier, Mauguio connaît depuis une quinzaine d'années un succès constant. Les infrastructures créées dans les années 1990 sont des atouts incontestables, et de nombreuses familles souhaitent s'y installer. Du coup, l'euphorie immobilière des dernières années a eu des répercussions notables sur le marché local, qui a littéralement explosé. Il faut désormais compter 300 000 euros et plus pour une villa. «Les prix, corrects il y a dix ans, sont plutôt élevés aujourd'hui. Ils vont donc être amenés à baisser, et déjà nous ne vendons plus au prix affiché. Il n'y a rien pour les petits budgets ici», explique une professionnelle. S'il y a des biens à vendre, la rotation est assez faible selon le quartier. Une maison de 75 m² sur 350 m² de terrain est proposée à 295 000 euros, et une villa en lotissement, guère récente, de 250 m² habitables sur 690 m² de terrain, est à vendre 840 000 euros, sans succès. Une belle maison de village, de 300 m² habitables avec 132 m² de cour, est affichée à 579 000 euros. Dans le neuf, plusieurs programmes sont en cours. Il faut compter en moyenne 3 000 euros/m2. 23 logements sont proposés par Pragma au Sévillan, boulevard de la Démocratie, de 3 300 à 3 700 euros/m2. Sur le même boulevard, l'aménageur Guiraudon Guipponi propose 22 logements à 3 500 euros/m² moyen, qui seront livrés fin juin 2008. «Pour les terrains à bâtir, il faut compter 350 euros/m2, et dans l'ancien on a du mal à trouver de bonnes affaires. On peut même avoir à débourser 150 000 euros pour un F2, ce qui est très cher», regrette un notaire de la ville. 160 logements sont prévus dans des lotissements à créer sur l'ancien terrain de la MJC vendu à des promoteurs par la mairie et sur la route de Candillargues, où vont être réalisés un immeuble de 30 logements sociaux, 12 villas en primo-accession, du collectif privé et des villas. La Ville annonce 20 à 30% de logements aidés sur toutes les opérations.

7- Jacou, Teyran
2 000-3 000 Euros/m2
Des prix trop élevés

Dans cette proche banlieue reliée à Montpellier par le tramway, la demande est constante. Malgré un ralentissement, les prix sont souvent trop élevés et beaucoup de villas restent à la vente. Quelques appartements se négocient entre 2 000 et 3 000 euros/m2. La mairie prévoit la création de 800 nouveaux logements qui vont être construits en plusieurs phases sur la ZAC de La Draye, à l'est, d'ici 2020. Un lotissement de 35 maisons individuelles est en cours de construction et deux petits lots de 4 à 5 maisons sont proposés par des privés. A 4 kilomètres de là, à Teyran, il y a beaucoup de maisons à vendre. On peut en trouver à 280 000 euros, mais elles dépassent souvent 400 000 euros et peuvent atteindre 800 000 euros. Il y a peu de biens à louer dans cette commune et rien à vendre dans le vieux village. «La baisse n'est pas significative. Tout reste trop cher et la clientèle est moins abondante», résume un agent. A la location, rares sont les villas en dessous de 1 000 euros et le foncier peut atteindre 300 euros/m² dans ces communes.

4- La Croix-d'Argent
2 000-3 000 Euros/m²
Les maisons se font rares

«Avec le tramway, la vie a changé, en bien, se réjouit Michel Fargier, président du comité de quartier Croix-d'Argent-Sabines. Certaines personnes âgées viennent acheter ici pour profiter du centre-viEe tout en étant au calme.» L'arrivée du tramway n'a pourtant pas eu d'impact notable sur les prix, qui se sont stabilisés mais restent élevés pour certains biens. Dans la Résidence de France, années 1980, de très bon standing, il faut compter 200 000 à 240 000 euros pour un 3-pièces de 80 m2, le mètre carré pouvant atteindre 3 000 euros. Alors que dans la résidence du Mas Drevon, construite dans les années 1960 pour les rapatriés, un 3-pièces de 65 m² proposé 139 000 euros ne trouve pas preneur. On peut encore acquérir à 1 500 euros/m² un bien à rénover dans ce type d'immeuble. Depuis deux mois les demandes de petites maisons en lotissement, pour des budgets de 200 000 à 230 000 euros ne cessent d'affluer. Le premier prix des maisons jumelées en lotissement ne descend pas sous la barre des 220 000 euros pour un 4-pièces. Dans les lotissements des Grands Pins et des Trois Fontaines, il faut plutôt compter entre 250 000 et 300 000 euros pour ce type de bien. Les petites maisons de ville du quartier Saint-Cléophas se font plutôt rares et chères. Des logements neufs ont été livrés au rond-point du Grand M et des programmes sont en cours à proximité, dans le futur quartier de l'Ovalie, à 3 500 euros/m² en moyenne.


5- Juvignac
2 500-plus de 3 000Euros/m²
Un marché stabilisé

Petit bourg de 180 habitants il y a quarante ans, Juvignac est désormais une petite ville d'environ 7 000 habitants où de nombreux projets de construction sont en cours. Son succès tient à la proximité de Montpellier, à laquelle elle sera reliée par la troisième ligne de tramway à l'horizon 2010. Le marché ne s'écroule pas. Les prix se sont stabilisés,

juvignac se vend mal parce qu'elle est devenue trop chère. Les primo-accédants n'ont plus les moyens de se loger ici. Un T3 de 47 m² aux Santons peut se négocier entre 130 000 et 150 000 euros, alors qu'il a été acquis 30 000 euros quinze ans plus tôt, et on arrive à négocier une chalandonnette des années 1970, de 100 m² habitables, à 250 000 euros.

De nombreux lotissements sont sortis de terre ces vingt dernières années. Il faut compter entre 300 000 et 350 000 euros pour une villa classique des années 1990, de 95 à 1 10 m² habitables, mais les maisons proposées à 400 000 euros et au-delà ont beaucoup de mal à se vendre. Des lotissements privés sont en cours à la ZAC de Courpouyran, où sont prévus des logements collectifs et de l'habitat individuel (63 terrains à bâtir) et un petit lotissement de 8 maisons sur 700 m² de terrain minimum. Au domaine de Font-Despierre, 60 terrains à bâtir vont être livrés et 4 macro-lots sont en cours pour construire de l'habitat groupé, dont du logement social. Le PLU, en révision, va permettre la création de la future ZAC de Caunelle. Allées de l'Europe, près de la nouvelle mairie, 22 logements doivent être livrés d'ici fin 2008, et 21 logements sont en construction à proximité. Le promoteur Pragma commercialise les villas et les appartements du programme l'Hermitage, qui seront livrés aux deuxième et au troisième trimestres 2008. Il faut compter entre 130 000 et 1 76 000 euros pour un appartement P2 de 40 à 52 m2, et de 220 000 à 240 000 euros en maison individuelle pour un P3 de 70 à 82 m2. Le foncier, devenu très cher, se négocie actuellement 300 euros/m2.

A partir du 1er novembre 2007, un nouveau diagnostic devra être fourni lors de la vente de logements dont l'installation intérieure de gaz a plus de quinze ans.       

Réalisé par des professionnels, le diagnostic gaz consiste à vérifier l'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude, l'étanchéité de la tuyauterie et la bonne ventilation des locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Il ne s'agit pas de mettre en conformité l'installation, mais de savoir si elle est dangereuse ou non.

Petit tour d'horizon des prix pratiqués intra-muros et dans les environs
1- L'Ecusson
App. anciens : 2 200-4 000 Euros/m²
Le haut de gamme
Quartier de l'Ecusson, les acquéreurs sont devenus très exigeants, et il y a beaucoup de demandes pour des biens plutôt haut de gamme. Les prix ont encore augmenté. Mais la clientèle locale n'achète plus dans ce quartier. Ceux qui tiennent à acquérir ou à rester dans le centre ancien revoient à la baisse leur ambition de surface de 20 à 25%. S'il y a du choix pour les grands appartements haut de gamme entre 400 000 et 650 000 euros, tout se négocie : un 100-m ² avec 15 m² de terrasse très design, dans un hôtel particulier de la rue Castillon, proposé à 445 000 euros, a reçu beaucoup d'offres a 400 000 euros. Dans un immeuble de la grand-rue Jean-Moulin, un duplex de 150 m², rénovations haut de gamme et terrasse de plain-pied, a été mis en vente 680 000 euros mais finalement il se vendra à 600 000 euros. Donnant sur la cathédrale Saint-Pierre, un appartement de 180 m² affiché 650 000 euros puis 550 000 euros est toujours à vendre depuis huit mois. Il y a peu de rotations sur les petites surfaces, dont le prix peut atteindre 4 000 euros/m². Rue de l'Université, un studio de 17 m² au rez-de- chaussée est à vendre 81 000 euros, et rue Jacques-Coeur, un F2 de 44 m2, également au rez-de-chaussée, est proposé 163 000 euros. Si l'on peut encore trouver des affaires «abordables» du côté de Candolle ou dans les rues Alexandre-Cabanel et Roucher, le mètre carré descend rarement au-dessous de 2 000 euros. D faut compter pas moins de 2 300 euros/m² pour le moyen de gamme, et les appartements à rénover sont de plus en plus rares, certains pouvant atteindre 3 000 euros/m²

NF, HQE, H&E, les sigles fleurissent sur les programmes immobiliers en construction à Montpellier. Des certifications ou labels liés à la qualité environnementale ou au développement durable.

La démarche a été lancée par la municipalité il y a déjà plusieurs années. Elle a commencé en préservant une part importante d'espaces verts dans les nouveaux quartiers comme Parc Malbosc, au nord (30 hectares), ou encore Parc Marianne, au sud (10 hectares). Elle s'est poursuivie par une meilleure maîtrise de l'énergie et des productions alternatives. Montpellier avait innové dès 1983 en créant une chaufferie collective pour le quartier Antigone, puis d'autres plus récemment pour les quartiers Odysseum, Richter et Port Marianne. Aujourd'hui, dans les nouveaux programmes, la ville demande un effort supplémentaire aux promoteurs en matière de construction et d'énergies alternatives : matériaux isolants, chauffages sanitaires solaires, éclairages photovoltaïques...

Les constructeurs jouent le jeu, même si les nouvelles techniques amènent souvent un surcoût de construction. « La préoccupation écologique est une réalité, mais ce n'est pas encore vraiment un argument de vente », estime un constructeur, qui précise ne pas forcément communiquer sur ce thème pour commercialiser ses programmes. Car rares sont encore les acheteurs prêts à débourser plus pour l'environnement, que ce soit à l'achat ou sous forme de charges mensuelles pour l'entretien des espaces verts.

Un autre constructeur croit lui aussi à la nécessité de s'inscrire dans une démarche de développement durable sans vouloir en faire un argument marketing. « Il faut penser à l'échelle de quartiers entiers et dans un schéma global. Pas en équipements d'un appartement ou même d'un seul immeuble, sinon l'effet est nul, y compris sur les acheteurs. »

La Fédération régionale des promoteurs-constructeurs souhaite travailler plus avant avec la SERM pour imaginer de nouvelles procédures environnementales dans les quartiers en développement. Comme des systèmes intégrés de collecte des déchets ménagers ou de mutualisation des parkings. Tout en gardant à l'esprit qu'à Montpellier le premier critère d'achat des particuliers reste le prix.

S i dans la région de Montpellier les particuliers investissent surtout dans des biens conventionnels, de nouvelles pistes se dessinent. Comme celle des résidences de tourisme d'affaires ou de loisirs. L'une d'elles, avec gardiennage et deux piscines d'été et d'hiver, située à Gallargues, vient d'être commercialisée presque entièrement à des Irlandais sur la base de 77 500 euros pour un studio et 153 208 euros pour un 3-pièces. Leur objectif : se créer un patrimoine retraite (assez faible outre-Manche) en empruntant sur vingt ans et en touchant des loyers réguliers dans le cadre de baux d'un minimum de neuf ans. La formule leur permet également de récupérer la TVA et de bénéficier de périodes d'occupation régulières.

« Ces résidences constituent un bon investissement à long terme, à condition de l'envisager avec de vrais professionnels. C'est-à-dire de bien choisir l'emplacement et de s'appuyer sur des groupes ayant pignon sur rue qui exploiteront avec succès la résidence. Sinon, cela peut être dangereux », recommande un professionnel.

Le marché existe néanmoins. Selon les professionnels, Montpellier accuse encore un déficit dans ce type de logements, en particulier pour la clientèle d'affaires ou les étudiants. Il en est de même pour les résidences de tourisme.

Comment bien utiliser la déduction des intérêts d'emprunt ?

Adoptée cet été par le Parlement, cette mesure permet à ceux qui achètent leur résidence principale de déduire de leurs impôts 20 % des intérêts de l’emprunt souscrit à cette occasion. Combien ça rapporte ? Comment intégrer au mieux ce bonus dans vos remboursements ?

Comment ça marche ?

Si vous financez l’achat votre résidence principale par un crédit, vous pourrez déduire de vos impôts 20 % des intérêts d’emprunt. Le montant d’intérêts déductibles est plafonné, sur cinq ans, à 3 750 € pour un célibataire et 7 500 € plus 500 € par personne à charge. Dans le premier cas, le gain maximal atteint 750 € par an et 1 500 € annuels plus 100 € par personne à charge pour un couple. Ces montants sont doublés pour les personnes handicapées. Les non-imposables concernés par la mesure recevront un chèque du Trésor public. Il s’agit donc d’un crédit d’impôts, plus juste qu’une réduction d’impôts qui n’aurait concerné que les particuliers imposables.

A noter : Le gouvernement a confirmé que le prêt à taux 0 % serait bien maintenu.

Combien ça rapporte ?

Ce tableau, fourni par le ministère des Finances, vous indique combien un couple avec deux enfants peut gagner avec ce cadeau fiscal. L’exemple est basé sur un prêt de 200 000 €, souscrit le 1er septembre 2007 au taux de 4 % hors assurance (cette dernière n’entre pas dans le calcul de la déduction).

La mesure permet à cette famille de réaliser, sur cinq ans, un gain de 7 314 €, soit une réduction de plus de 8 % du coût total de son crédit. Ce dernier (c’est le montant des intérêts) s’élève hors assurance et hors impact de la déduction à environ 90 800 €.

Quel intérêt ?

En fait, la déduction relève davantage du soutien au pouvoir d’achat qu’à l’encouragement à l’accession à la propriété. Elle ne vous permet pas d’emprunter davantage. Contrairement au prêt à taux 0 %, les banques ne l’intègrent pas dans le calcul de la capacité d’emprunt, puisqu’elle ne commence à jouer qu’après la souscription du crédit. Reste que le bonus fiscal est appréciable et qu’il améliore de facto votre niveau de vie. Sans compter son impact psychologique, évidemment très positif.

Comme le temps, l'immobilier a connu un été capricieux. Avec tout d'abord, un marché en dents de scie tant au niveau des demandes des acquéreurs potentiels que des prix.

Dans les stations balnéaires, les valeurs sont au plus haut, période estivale oblige. A la montagne où les orages ont découragé plus d'un randonneur, les prix font profil bas. En ville, à Paris et dans les grandes métropoles, la tendance reste mitigé : les biens de qualité partent à leur prix et rapidement, les biens surcotés restent dans l'escarcelle de leur vendeur.

Pour la résidence principale, pourtant, l'été était prometteur avec la possibilité de déduire, pendant cinq ans, une partie des intérêts d'emprunt, à hauteur de 20% dans la limite annuelle de 750 euros pour une personne seule et 1 500 euros pour un couple soumis à imposition commune, majorée de 100 euros par personne à charge. Et ce pour les nouveaux accédants comme pour ceux qui avaient acheté depuis le jour de l'élection présidentielle, le 6 mai, et pour les 3 millions de Français qui avaient acheté depuis cinq ans et qui pouvaient donc s'attendre à profiter aussi du crédit d'impôt. Coup d'épée dans l'eau, le Conseil Constitutionnel invalide la rétroactivité de la loi pour « rupture de l'égalité entre les contribuables ».

Désormais et depuis le 22 août, date de publication au Journal Officiel de la loi Tepa « loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat », seuls ceux qui ont souscrit un prêt depuis cette date peuvent bénéficier du crédit d'impôt pendant les cinq années à venir.

Nouveau coup de théâtre le 24 août, deux jours seulement après la publication de la loi avec un remaniement du crédit d'impôt, porté à 40% la première année et 20% les quatre années suivantes. Le montant des intérêts ouvrant droit à ce crédit d'impôt reste toutefois plafonné au même montant que dans le dispositif précédent. Mais avec le passage à 40% la première année, un couple sans enfant pourra déduire jusqu'à 3 000 euros et un célibataire jusqu'à 1 500 euros. Ce dispositif sera applicable à l'ancien pour tous les actes authentiques d'acquisition signés depuis le 6 mai et lorsque l'on sait qu'il faut environ 3 mois entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte notarié, le nouveau texte donne un bonus à ceux qui se sont lancés dans l'acquisition en pleine course présidentielle. Pour le neuf, c'est la déclaration d'ouverture de chantier qui fait foi. En revanche, les autres prêts en cours ne sont pas pris en compte. Ce nouveau texte sera inscrit dans le projet de loi de Finances pour 2008.

En ce qui concerne l'investissement, le Borloo populaire ou le Robien recentré sont reconduits. Pour les acquéreurs d'une résidence principale, le prêt à taux zéro est, lui aussi, reconduit. La ministre du Logement, Christine Boutin, l'a affirmé à diverses reprises. Reste à savoir cependant si, sur ces deux derniers points, le cap est maintenu ou si des changements peuvent intervenir dans le sens d'une restriction. Les professionnels s'interrogent.

En attendant et pour se constituer un toit ou un complément de retraite, on peut acheter ou investir en usant de tous les outils mis à disposition. Autant en profiter avant que les prix et les taux mettent, éventuellement, le cap sur une nouvelle hausse, mais sans oublier que la pierre n'est pas qu'un placement financier, mais surtout un logement. L'investissement ne doit pas tenir compte uniquement d'un avantage fiscal quel qu'il soit.

Un des leitmotivs du Président de la République est de faire de la France « une France de propriétaires ». Et donc un pays où chacun doit avoir son toit et « où personne ne doit être laissé sur le bord de la route ».

Compte tenu des prix atteints actuellement, et sauf héritage conséquent, l'acquisition passe par la case crédit. Les banques rivalisent d'ailleurs d'ingéniosité pour inventer des crédits « cousus main » adaptés aux acquéreurs portant leur dévolu sur un appartement neuf, sur une maison à construire, sur un logement ancien avec ou sans travaux ; la durée des prêts est élastique, de 7 à 40 ans ; les échéances peuvent être modulées à la hausse ou à la baisse ; l'amortissement du capital différé ou pas ; les différents prêts emboîtés... bref, une véritable « ingénierie financière ».

Seul bémol : certains emprunteurs sont laissés de côté même s'ils sont dotés de bons revenus ou d'une confortable retraite. En fait, leur seul défaut est d'avoir des revenus irréguliers ou d'être seniors et donc de ne pas offrir des garanties solides et durables au prêteur. Et là, la place bancaire se montre frileuse. Seul un courtier adossé entre autres à une banque espagnole s'est penché sur la question et propose un crédit pour les salariés travaillant par intermittence ou pour des professions libérales ayant eu un « accident de la vie ». Cependant, ce crédit pour emprunteurs « atypiques » taraude les observateurs.

Voici un an, le directeur général de l'Agence nationale de l'information sur le logement et le directeur des études économiques et financières à l'Union sociale pour l'habitat avaient « planché » sur le sujet. Et aujourd'hui, Nicolas Sarkozy demande au ministre des Finances, Christine Lagarde, de regarder de près le rapport élaboré par les deux spécialistes et de formuler, à la rentrée, des propositions allant dans le but de faciliter l'accès au crédit pour les emprunteurs « atypiques ».

Deux idées fortes émergeaient de ce rapport avec d'une part, un prêt sécurisé à l'accession à la propriété pour les personnes ayant des revenus irréguliers, d'autre part, le prêt hypothécaire cautionné pour les emprunteurs âgés. Ce rapport n'a pas pris une ride.

Dans l'hypothèse d'une sécurisation de l'accession à la propriété pour des acquéreurs n'ayant pas de revenus mensuels fixes, un Fonds de garantie de l'accession sociale pourrait offrir, en cas de défaillance de l'emprunteur, de souscrire une garantie proportionnelle à l'investissement d'origine, permettant au prêteur de mieux prendre en compte l'investissement financé.

Dans l'hypothèse d'emprunteurs trop âgés, refusés par les assurances au niveau de la couverture décès-invalidité, le rapport préconise un prêt hypothécaire cautionné qui viendrait en complément de l'hypothèque et en substitution de l'assurance décès-invalidité ».

Des idées qui vont dans le sens d'un crédit ouvert au plus grand nombre et qui devraient encore, d'ici quelques semaines, s'enrichir d'autres propositions ou de propositions plus abouties.

Le Président de la République française annonce que tous les intérêts d'emprunt immobilier sans exception seront déductibles du revenu imposable

Rémy Janin

Il est de bon ton de dire qu'en année d'élection présidentielle, la monotonie s'installe dans les affaires, le commerce, l'immobilier... Mais ce n'est pas parce le Parlement est en « vacances » jusqu'à la prochaine mandature et n'expédie donc que les affaires courantes et déjà adoptées que tout s'arrête.

En immobilier encore moins qu'avant d'autant que le printemps ravive l'envie de bouger, de s'installer ailleurs ou autrement. Les divers salons se tenant dans les grandes métropoles au début de l'année et leur fréquentation importante témoignent du vif intérêt des Français à devenir propriétaire, et le salon national de l'immobilier qui va avoir lieu du 22 au 25 mars à Paris et auquel Se Loger.com participe ne devrait pas démentir cette affirmation.

Une enquête réalisée par le Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie (Credoc) pour le réseau ORPI, en février dernier, auprès de 1 000 personnes, révèle que 42% des 18-34 ans ont un projet immobilier pour les années à venir.

Les raisons de cet attrait de la pierre sont désormais bien identifiées par les économistes : se constituer un patrimoine pour se sécuriser et ne pas dépenser des loyers à fonds perdus et s'inscrire dans un parcours résidentiel. Cette forte demande des jeunes est appuyée par l'allongement de la durée des prêts et par les taux de crédit encore attractifs, deux facteurs qui contribuent à gommer la hausse des prix.

Cependant, les prix ont tellement augmenté ces dernières années que même ces deux subterfuges n'arrivent plus à compenser la folle envolée. Selon le Credoc, le logement est désormais le premier poste de dépenses des ménages. Ce que confirment les analyses des économistes : aujourd'hui, il faut 4,6 années de revenus pour acquérir un logement contre 2,7 en 1999. Depuis quelques mois, le marché donne d'ailleurs des signes de faiblesse : allongement des durées de transactions, reconstitution du stock chez les promoteurs, baisse des volumes de crédit accordé par les banques. Même les investisseurs ne se ruent plus sur la pierre.

Manifestement, l'atterrissage en douceur tant attendu arrive. Même les prix commencent à augmenter moins vite, une croissance à un chiffre contre deux les cinq dernières années.

Reste à savoir s'il s'agit d'une simple pause pour mieux rebondir, une parenthèse en année électorale ou un mouvement plus profond qui annoncerait la fin d'un cycle de folles années et le début d'une période plus raisonnée. Les avis des spécialistes et acteurs du marché divergent. Seul point d'accord, le seuil d'insolvabilité est atteint. Les promesses électorales en matière de logement demeurent encore assez floues. La possibilité de déduire les intérêts d'emprunt pour l'acquéreur peut séduire même si les taux d'intérêt sont peu élevés. Cela donnerait en effet une petite bouffée d'oxygène dans un budget bouclé au plus juste. Mais rien aux acquéreurs qui ne sont pas imposables. D'où l'idée d'un crédit d'impôt qui refait surface.

Les investisseurs rêvent secrètement d'un « Périssol » bis pour amortir davantage et doper une rentabilité bien écornée par la hausse des prix. Bref, tout le monde espère grappiller une bonne mesure qui allègerait la facture pierre.

Elisabeth Lelogeais