Lorsqu'un bien immobilier se vend, la loi impose, par principe, au propriétaire de garantir son bien à la vente. Mais différents textes ont institué ces dernières années des obligations particulières à la charge du propriétaire, visant à protéger les intérêts ou la santé de l'acquéreur.

Qu'il s'agisse de la superficie exacte de l'appartement, ou des diagnostics liés à des impératifs de santé publique, le propriétaire a donc obligation de délivrer certains certificats pour l'établissement de l'acte de vente. Dans certains cas, l'absence de certificat peut même autoriser l'acquéreur à annuler la vente ou tout du moins à demander une remise sur le prix.

La loi du 18.12.96 (dite loi Carrez) s'applique si le bien à vendre est un appartement, elle ne concerne donc pas les ventes de maisons individuelles ni les ventes sur plan. Elle impose d'indiquer dans les promesse et contrat de vente la superficie exacte du lot de copropriété dont disposera l'acquéreur. A défaut, l'acquéreur peut intenter, dans un délai d'un mois, une action en nullité de l'acte de vente.

Pour opérer ce mesurage, la réglementation n'oblige pas de recourir à un expert (géomètre-expert, architecte...). Si le propriétaire le fait lui-même, il doit donc y apporter un soin particulier. En effet, après la vente, si l'acquéreur procède à un nouveau mesurage et constate une erreur de plus de 5 %, il peut dans un délai de 1 an à compter de la signature de l'acte de vente demander une diminution du prix d'achat en proportion. Le recours à un professionnel est donc recommandé.

La volonté de supprimer les logements insalubres ou dangereux et celle aussi de rendre les vendeurs de biens immobiliers plus responsables ont amené les pouvoirs publics à prendre également des dispositions afin de rendre obligatoire la délivrance de certificats techniques lors de transactions immobilières. Ces certificats sont au nombre de deux : présence d'amiante et lutte contre le saturnisme.

Le dispositif de protection des acquéreurs contre les risques liés à une exposition à l'amiante est encadré par divers textes successifs dont le dernier est la loi du 13.12.2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains.La recherche d'amiante concerne tous les immeubles (immeuble collectif ou maison individuelle) construits avant le 01.07.97. Elle vise principalement les dalles de sols, les faux plafonds et les revêtements muraux susceptibles de contenir des matériaux utilisés pour l'isolation thermique, phonique et antifeu.

En fournissant ce diagnostic, le propriétaire n'est tenu qu'à une obligation d'information. Si ce diagnostic conclut à la présence d'amiante, le propriétaire de l'immeuble dispose d'un délai de 3 ans pour effectuer les travaux. Une clause du contrat de vente peut donc prévoir qui du vendeur ou de l'acquéreur prendra en charge les travaux. En tout état de cause, à défaut d'être exécutés avec la vente, les travaux feront donc partie de la négociation entre le propriétaire et les candidats à l'acquisition.

Si le certificat n'a pas été délivré au moment de la vente, l' acquéreur, une fois devenu propriétaire, a toute liberté pour faire établir un diagnostic. Si celui-ci se révèle positif, il est en droit de se retourner contre le vendeur et de lui demander la prise en charge des travaux qui s'avéreraient nécessaires, sans que qu'il puisse invoquer la garantie contre les vices cachés.

Le dépistage de l'amiante doit être réalisé par un expert muni d'une attestation de compétence et spécialement assuré (assurance de responsabilité civile professionnelle) pour cette mission.

L'obligation de fournir un état, de moins d'un an, du risque d'exposition au plomb concerne tous les immeubles construits avant 1948 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral. Chaque propriétaire doit se renseigner en préfecture (auprès de la direction départementale de l'équipement) ou en mairie pour savoir dans quelle zone se situe son logement. L'inobservation de cette obligation entraîne une sanction pénale (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende) et une sanction civile qui place le propriétaire de fait dans l'obligation de prendre à sa charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires, même si ceux-ci sont diagnostiqués par l'acquéreur.

Le diagnostic est effectué par toute société experte en la matière, label ou qualification professionnelle à l'appui.

A défaut d'être exécutés avec la vente, les travaux et leur coût engendré font là aussi partie de la négociation entre vendeur et acheteur.

Deux certificats liés directement à l'état de l'immeuble doivent être délivrés le cas échéant à votre acquéreur : lutte contre les termites et état de l'installation de gaz.

La remise d'un état parasitaire est obligatoire dès lors que l'immeuble est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites. Ces zones sont délimitées par arrêté préfectoral (comme pour le plomb, se renseigner en mairie ou à la préfecture de votre département). Le diagnostic doit avoir moins de trois mois.

Il doit être conforme à un modèle fixé par un arrêté du 03.08.2000 et établi par un professionnel agréé. Comme pour les autres certificats, après un diagnostic positif établi après la vente, l'acquéreur peut se retourner contre le propriétaire et lui demander de prendre en charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires sans qu'il puisse s'y soustraire.

Ce diagnostic exigible depuis le 1er novembre 2006 à l’occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment situé en métropole, permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente.


La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :

Une loi du 03.01.2003 impose aux vendeurs d'immeubles équipés au gaz de joindre également à l'acte de vente un diagnostic de l'installation intérieure de gaz. Celui-ci doit avoir moins d'un an. En pratique, cette disposition n'est pas encore applicable faute de décret paru depuis l'entrée en vigueur de la loi. En pratique, elle constitue néanmoins un élément de négociation entre vendeur et acheteur.

Tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier est dans l’obligation de fournir lors du contrat de vente ou de location un état des risques naturels et technologiques du secteur géographique où se situe le bien (ex : usine Soweso, risque sismique, inondation, éboulement etc…).  Si le bien a fait l’objet d’un sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles, les propriétaires devront produire, en plus, une attestation sur l’honneur ainsi qu’une déclaration de ces sinistres.

Le non respect de ces obligations par le propriétaire pourra entraîner la résolution du contrat ou une diminution du prix.

La liste des communes concernées par les risques naturels et technologiques sont consultables en mairie ainsi qu’en préfecture ou sous-préfecture. www.prim.net